Bürgerbüro Bauen & Bauberatung

Bürger und Architekten erhalten im Baurechtsamt nach Bedarf umfassende Informationen und eine qualifizierte Bauberatung rund um das Baugenehmigungsverfahren.

Die Beratung umfasst insbesondere Aspekte des Bau- und Planungsrechts und Einzelfragen zur Gestaltung. Bestandteil der Beratung ist unter anderem ob und mit welcher Nutzung Grundstücke bebaubar sind, in welcher Dichte bebaut werden kann, ob gestalterische Vorgaben zu berücksichtigen sind, ob Nachbarn berührt sein könnten und ob eine Baugenehmigung erforderlich ist oder ob das Vorhaben verfahrensfrei ist.

Zu einem Beratungsgespräch sollte möglichst ein aktueller Lageplan, sowie alle verfügbaren Unterlagen vorliegen. Außerdem sind erste Entwürfe oder Skizzen zum Vorhaben hilfreich.

 

"Wer sich auf das Abenteuer 'Bauen' einlässt, braucht vor allem eines: den Überblick! Die Baubroschüre der Stadt Villingen-Schwenningen kann Ihnen dafür eine geeignete Hilfe sein. Dieses umfangreiche Werk ist ein weiterer Baustein unserer Strategie, den Service für Bauherren zu steigern und Sie schon so früh wie möglich bei Ihrem Vorhaben zu unterstützen."

Bürgermeister Detlev Bührer

Themen der Bauberatung sind insbesondere:

Das Planungsrecht beantwortet die für den Bauherrn relevanten Fragen, insbesondere ob ein Grundstück bebaut werden darf, wie groß das Gebäude sein kann und welche Nutzungen dort genehmigungsfähig sind. Es ist zu klären, ob es sich um ein Vorhaben im geplanten oder ungeplanten Innenbereich oder im Außenbereich befindet.

Im geplanten Innenbereich regelt der Bebauungsplan die rechtsverbindlichen, konkreten städtebaulichen Festsetzungen. Dies beinhaltet z.B.

  • die zulässigen Nutzungen
  • die Art und Weise, in der eine Bebauung von Grundstücken möglich ist,
  • die daraus resultierende Nutzung der Flächen, die von einer Bebauung freizuhalten sind,
  • die örtlichen Verkehrsflächen und die Erschließung.

Die im Außenbereich zulässigen Vorhaben hat das Baugesetzbuch in einer Liste abschließend aufgeführt ("privilegierte Vorhaben"). Ziel ist, die freie Landschaft grundsätzlich von baulichen Anlagen freizuhalten und eine Zersiedelung der Landschaft zu vermeiden, denn die freie Landschaft übernimmt wichtige ökologische Funktionen, dient der landwirtschaftlichen Nutzung und auch der Erholung.

Nicht alle Bauvorhaben benötigen eine Baugenehmigung. Die verfahrensfreien Bauvorhaben im Innen- und im Außenbereich sind im Anhang zu § 50 Abs. 1 Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) aufgelistet. Auch bei verfahrensfreien Bauvorhaben müssen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z.B. Abstandsflächenvorschriften) eingehalten werden. Erforderliche Erlaubnisse und Genehmigungen nach anderen Rechtsbereichen (z.B. Wasserrecht, Denkmalschutz) müssen selbst eingeholt werden. Dies kann auch einen Befreiungsantrag bedeuten, sofern eine Befreiung von den Vorschriften eines Bebauungsplan erforderlich ist.

Für die Errichtung und den Abbruch von baulichen Anlagen ist, sofern es sich nicht um ein verfahrensfreies Vorhaben, Vorhaben im Kenntnisgabeverfahren oder vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren handelt, in aller Regel ein Genehmigungsverfahren bei der Baurechtsbehörde erforderlich. Die Baurechtsbehörde prüft nach Eingang des Bauantrags mit den erforderlichen Bauvorhaben innerhalb von 10 Arbeitstagen den Bauantrag auf Vollständigkeit sowie darauf, ob andere Ämter am Verfahren beteiligt werden müssen und gibt dem Antragsteller danach eine Rückmeldung.

Eine Nutzungsänderung steht in der Regel der Errichtung eines Gebäudes gleich. Bestimmte Nutzungsänderungen sind verfahrensfrei, auch dann dürfen dem Vorhaben aber keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

Bei Fragen hilft die Baurechtsbehörde gerne weiter.

Relevante Gesetze und Verordnungen:

Das GEG (Bundesrecht) setzt den gesetzlichen Rahmen für Neubauten und Sanierungen im Hinblick auf den sparsamen Einsatz von Energie in Gebäuden und auf die Nutzung erneuerbarer Energien.

Das Gesetz ist am 01.11.2020 in Kraft getreten. Es löst damit das davor geltende Recht der Gesetze EnEG, EnEV und EEWärmeG ab und führt die bisherigen Regelungen einheitlich aufeinander abgestimmt zusammen.Durch eine Novelle des GEG gibt es seit dem 01.01.2024 neue Vorgaben zum erneuerbaren Heizen (z.B. 65%-Erneuerbare-Energien-Regelung).

Gesetzestext GEG 2024 (PDF, 474 kB)Gesetzestext GEG-Durchführungsverordnung (PDF, 59 kB)

Umfassende Informationen zu den neusten Änderungen finden Sie auf folgenden Internetseiten:

Gebäudeenergiegesetz: Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft Baden-Württemberg (baden-wuerttemberg.de)
BMWK - Jetzt umsteigen auf klimafreundliche Wärme! (energiewechsel.de)
BMWSB - Startseite - Gebäudeenergie­gesetz (GEG) (bund.de)
Gesetz zum Erneuerbaren Heizen | Bundesregierung

Musterformulare für Erfüllungserklärungen:

Mit dem GEG wurde die sog. "Erfüllungserklärung" eingeführt, die nach Fertigstellung der Baumaßnahme der unteren Baurechtsbehörde vorzulegen ist. Sie dient als Nachweis über die Erfüllung der Vorgaben aus dem GEG.

Erfüllungserklärung für Neubau Wohngebäude (PDF, 279 kB)Erfüllungserklärung für Neubau Nichtwohngebäude (PDF, 378 kB)Erfüllungserklärung für Änderung Wohngebäude, § 48 GEG (PDF, 210 kB)Erfüllungserklärung für Änderung Nichtwohngebäude, § 48 GEG (PDF, 189 kB)Erfüllungserklärung für Erweiterung und Ausbau Wohngebäude, § 51 GEG (PDF, 138 kB)Erfüllungserklärung für Erweiterung und Ausbau Nichtwohngebäude, § 51 GEG (PDF, 150 kB)Erfüllungserklärung gemäß § 104 GEG (Gebäude < 50 m² bzw. Container) (PDF, 130 kB)

Das EWärmeG (Landesrecht) soll dazu beitragen, dass sich der Anteil an erneuerbaren Energien an der Wärmeversorgung deutlich erhöht. Seit dem 01.07.2015 ist das novellierte EWärmeG 2015 in Kraft und gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude, die vor dem 01.01.2009 errichtet wurden.

Eigentümer von Gebäuden, deren zentrale Heizanlage ausgetauscht wird, müssen mind. 15 % des jährlichen Wärmebedarfs mit erneuerbare Energien decken oder alternativ bestimmte Ersatzmaßnahmen ergreifen. Hierfür stehen verschiedene Erfüllungsoptionen zur Verfügung, die teilweise miteinander kombinierbar sind. Auch Maßnahmen, die vor der Heizungserneuerung durchgeführt wurden, können angerechnet werden.

Weitere Informationen finden Sie auch online auf der Seite des Umweltministeriums Baden-Württemberg.

Gesetzestext EWärmeG (PDF, 106 kB)Merkblatt des Umweltministeriums zum EWärmeG (PDF, 136 kB)Infoflyer Übersicht Erfüllungsoptionen von Zukunft Altbau (PDF, 811 kB)

Nachweisformulare EWärmeG:

Die nachfolgenden Muster können freiwillig verwendet werden. Eigene "freihändige" Nachweise über die Voraussetzungen werden auch akzeptiert, solange die gleichen Daten enthalten sind.

Deckblatt (PDF, 764 kB)
Solarthermische Anlage (PDF, 739 kB)
Holz-Zentralheizung (PDF, 695 kB)
Einzelraumfeuerung (PDF, 692 kB)
Wärmepumpe (PDF, 724 kB)
Biomethan (PDF, 716 kB )
Biogenes Flüssiggas (PDF, 716 kB)
Bioöl (PDF, 714 kB)
Dachdämmung (PDF, 707 kB)
Außenwanddämmung (PDF, 690 kB)
Kellerdeckendämmung (PDF, 679 kB)
Gesamtnachweis Gebäudehülle (PDF, 717 kB)
Sanierungsfahrplan (PDF, 663 kB)
Kraft-Wärme-Kopplung (PDF, 711 kB)
Anschluss an ein Wärmenetz (PDF, 674 kB)
Photovoltaik (PDF, 677 kB)
Wärmerückgewinnung aus Abluft (nur NWG) (PDF, 715 kB)
Abwärmenutzung (nur NWG) (PDF, 687 kB)
Senkung des Wärmeenergiebedarfs (nur NWG) (PDF, 691 kB)
Gebäudekomplex (PDF, 659 kB)
Entfallen der Nutzungspflicht (PDF, 715 kB)
 

In den kommenden Jahren wird die Anzahl der Elektrofahrzeuge auf den Straßen deutlichen ansteigen. Damit eine flächendeckende Nutzung von Elektrofahrzeugen überhaupt möglich ist, muss eine ausreichende Infrastruktur für Elektromobilität bereitgestellt werden.

Das GEIG (in Kraft seit 25.03.2021) dient dazu, den Ausbau der Leitungs- und Ladeinfrastruktur für Elektromobilität im Gebäudebereich zu beschleunigen und führt damit neue ordnungsrechtliche Vorgaben für Gebäudeeigentümer ein.

Es werden die Errichtung sowie die Ausstattung der Leitungs- und Ladeinfrastruktur in Gebäuden geregelt. Grundsätzlich haben Bauherren und Eigentümer nach dem GEIG größere Parkplätze ihrer Gebäude mit entsprechenden Leitungen und Ladepunkten auszustatten.

Das GEIG sieht dabei unterschiedliche Vorgaben für zu errichtende und bestehende Gebäude vor und unterscheidet zusätzlich zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden sowie gemischt genutzten Gebäuden. Außerdem gibt es eine gesonderte Regelung für Gebäude, die in räumlichen Zusammenhang zueinanderstehen (Quartier).

Übersicht zum GEIG (PDF, 260 kB)

Hinweis:
Bei Verstößen gegen die Anforderungen des GEIG kann dem Bauherrn oder Eigentümer ein Bußgeld drohen.

Gesetzestext GEIG (PDF, 52 kB)

Aktuell gibt es die folgenden Pflichten zur Installation von Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung:

  • beim Neubau von Parkplätzen mit mehr als 35 Stellplätzen seit 01.01.2022
  • beim Neubau von Nichtwohngebäuden seit 01.01.2022
  • beim Neubau von Wohngebäuden seit 01.05.2022
  • bei einer grundlegenden Dachsanierung von Gebäuden seit 01.01.2023

Zur Info:
Dem Neubau steht der Ausbau oder Anbau gleich, sofern hierdurch eine neue zur Solarnutzung geeignete Dach- oder Stellplatzfläche entsteht.

Die Vorschriften zur PV-Pflicht wurden im Klimaschutz- und Klimawandelanpassungsgesetz Baden-Württemberg (KlimaG) verankert und werden durch die Photovoltaik-Pflicht-Verordnung (PVPf-VO) ergänzt.

Flyer PV-Pflicht (PDF, 948 kB)
Gesetzestext KlimaG BW (PDF, 363 kB)
Gesetztext PVPf-VO (PDF, 72 kB)
Praxisleitfaden PV-Pflicht (PDF, 13 MB)

Umfassende Informationen zur PV-Pflicht finden Sie auch online auf der Seite des Umweltministeriums Baden-Württemberg

Wie wird die Erfüllung der PV-Pflicht der unteren Baurechtsbehörde nachgewiesen?

Der Behörde ist spätestens zwölf Monate nach Baufertigstellung eine Bestätigung darüber zukommen zu lassen, dass die PV-Anlage im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur registriert worden ist (Standardnachweis). Diese Registrierungsbestätigung wird den Nutzern durch das Marktstammdatenregister automatisch per Mail zugesendet.

Wird der Umfang einer zur Solarnutzung geeigneten Dachfläche durch anderweitige Nutzungen (z.B. Dachterrasse) reduziert, muss der Behörde spätestens zwölf Monate nach Baufertigstellung zusammen mit der Registrierungsbestätigung ein Dachplan nach § 8 PVPf-VO vorgelegt werden (erweiterter Nachweis).

Auf Antrag kann ganz oder teilweise von der PV-Pflicht befreit werden, wenn die Durchsetzung nur mit unverhältnismäßig hohem wirtschaftlichem Aufwand möglich wäre. Bei Neubauvorhaben sind Befreiungsanträge zusammen mit der Einreichung der Bauvorlagen zu stellen. Bei grundlegenden Dachsanierungen sind die Anträge spätestens zwei Monate vor Baubeginn oder, soweit ein baurechtliches Verfahren durchgeführt wird, zusammen mit der Einreichung der Bauvorlagen zu stellen. Die Befreiungsanträge sind jeweils mit geeigneten Nachweisen zu belegen.

Musterformulare für Befreiungsanträge:

PV-Pflicht bei grundlegenden Dachsanierungen (PDF, 171 kB)PV-Pflicht beim Neubau Gebäude (PDF, 189 kB)PV-Pflicht beim Neubau Parkplatz (PDF, 176 kB)

Die Vorschriften des Brandschutzes dienen Ihrer Sicherheit und müssen frühzeitig bei der Planung von den Bauherren berücksichtigt werden. Ein Nichteinhalten kann zu einer Nutzungsuntersagung führen. Ihr Architekt steht Ihnen sicherlich bei Fragen zur Verfügung.

Unter den baulichen Brandschutz fällt die Art der Baustoffe, die zum Bau verwendet werden und die Planung von Brandabschnitten, Rettungswegen und Rettungsfenstern.

Der organisatorische Brandschutz hingegen regelt die Maßnahmen, die die Betroffenen im Falle eines Brandes ausführen müssen und das Aufstellen von Flucht- und Rettungsplänen für die Nutzer der Gebäude.

Die technischen Einrichtungen, die zur Vorbeugung von Bränden im Gebäude installiert werden können, umfassen den anlagetechnischen Brandschutz, im Wohnhaus insbesondere Feuerlöscher und Rauchmelder. Die Rauchmelderpflicht gilt für Alt- und Neubauten.

Bei der Errichtung von baulichen Anlagen sind geeignete Stellplätze für KFZ und Fahrräder in ausreichender Zahl herzustellen. Die Landesbauordnung sieht bei der Errichtung von Gebäuden mit Wohnungen für jede Wohnung einen geeigneten Stellplatz für KFZ vor. Gibt es einen Bebauungsplan, der abweichende Vorschriften enthält, finden dessen Regelungen Anwendung. In Villingen-Schwenningen gilt darüber hinaus die Stellplatzsatzung.

Stellplatzsatzung (PDF, 866 kB)

Abstandsflächen sind Flächen, die von allen Seiten eines Gebäudes zu den umliegenden Grundstücksgrenzen freizuhalten sind.

Arten der Baulasten:

  • Abstandsflächenbaulast: Wenn das Bauvorhaben den vorgeschriebenen Grenzabstand nicht einhält, kann der fehlende Grenzabstand einem anderen Grundstück zugerechnet werden. Die Abstandsfläche liegt dann auf dem Nachbargrundstück.
  • Vereinigungsbaulast: So kann z.B. ein Haus über zwei Grundstücke hinweg errichtet werden, ohne dass eine reale Grenzveränderung stattfindet.
  • Stellplatzbaulast
  • Zufahrtsbaulast: gewährleistet ein Überfahrtsrecht

Die Baulasten werden im Baulastenverzeichnis eingetragen und können im Bauaktenarchiv eingesehen werden.

Grundsätzlich gilt Anschluss- und Benutzungszwang, Sie sind berechtigt und verpflichtet, Ihr Grundstück an die öffentlichen Abwasseranlagen anzuschließen, diese zu benutzen und das gesamte auf dem Grundstück anfallende Abwasser der Stadt zu überlassen.

Eigenbetrieb Stadtentwässerung

Stadtwerke

Anschluss an die öffentliche Abfallentsorgung

Hausanschrift

Baurechtsamt

Winkelstraße 9
78056 Villingen-Schwenningen

Postanschrift

Postfach 12 60
78002 Villingen-Schwenningen

07720 / 82-2841
07720 / 82-2837
baurecht@~@villingen-schwenningen.de

Öffnungszeiten

Montag – Freitag08.30 – 11.30 Uhr
Montag14.00 – 16.00 Uhr
Mittwoch

14.00 – 17.15 Uhr

sowie nach Vereinbarung 

Ansprechpartner

Amtsleiterin

Petra Wills-Welwarsky