Bürgerbüro Bauen & Bauberatung
Bürger und Architekten erhalten im Baurechtsamt nach Bedarf umfassende Informationen und eine qualifizierte Bauberatung rund um das Baugenehmigungsverfahren.
Die Beratung umfasst insbesondere Aspekte des Bau- und Planungsrechts und Einzelfragen zur Gestaltung. Bestandteil der Beratung ist unter anderem ob und mit welcher Nutzung Grundstücke bebaubar sind, in welcher Dichte bebaut werden kann, ob gestalterische Vorgaben zu berücksichtigen sind, ob Nachbarn berührt sein könnten und ob eine Baugenehmigung erforderlich ist oder ob das Vorhaben verfahrensfrei ist.
Zu einem Beratungsgespräch sollte möglichst ein aktueller Lageplan, sowie alle verfügbaren Unterlagen vorliegen. Außerdem sind erste Entwürfe oder Skizzen zum Vorhaben hilfreich.
"Wer sich auf das Abenteuer 'Bauen' einlässt, braucht vor allem eines: den Überblick! Die Baubroschüre der Stadt Villingen-Schwenningen kann Ihnen dafür eine geeignete Hilfe sein. Dieses umfangreiche Werk ist ein weiterer Baustein unserer Strategie, den Service für Bauherren zu steigern und Sie schon so früh wie möglich bei Ihrem Vorhaben zu unterstützen."
Bürgermeister Detlev Bührer
Mit einem Klick zur Baubroschüre!
Themen der Bauberatung sind insbesondere:
Das Planungsrecht beantwortet die für den Bauherrn relevanten Fragen, insbesondere ob ein Grundstück bebaut werden darf, wie groß das Gebäude sein kann und welche Nutzungen dort genehmigungsfähig sind. Es ist zu klären, ob es sich um ein Vorhaben im geplanten oder ungeplanten Innenbereich oder im Außenbereich befindet.
Im geplanten Innenbereich regelt der Bebauungsplan die rechtsverbindlichen, konkreten städtebaulichen Festsetzungen. Dies beinhaltet z.B.
- die zulässigen Nutzungen
- die Art und Weise, in der eine Bebauung von Grundstücken möglich ist,
- die daraus resultierende Nutzung der Flächen, die von einer Bebauung freizuhalten sind,
- die örtlichen Verkehrsflächen und die Erschließung.
Die im Außenbereich zulässigen Vorhaben hat das Baugesetzbuch in einer Liste abschließend aufgeführt ("privilegierte Vorhaben"). Ziel ist, die freie Landschaft grundsätzlich von baulichen Anlagen freizuhalten und eine Zersiedelung der Landschaft zu vermeiden, denn die freie Landschaft übernimmt wichtige ökologische Funktionen, dient der landwirtschaftlichen Nutzung und auch der Erholung.
Nicht alle Bauvorhaben benötigen eine Baugenehmigung. Die verfahrensfreien Bauvorhaben im Innen- und im Außenbereich sind im Anhang zu § 50 Abs. 1 Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBO) aufgelistet. Auch bei verfahrensfreien Bauvorhaben müssen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z.B. Abstandsflächenvorschriften) eingehalten werden. Erforderliche Erlaubnisse und Genehmigungen nach anderen Rechtsbereichen (z.B. Wasserrecht, Denkmalschutz) müssen selbst eingeholt werden. Dies kann auch einen Befreiungsantrag bedeuten, sofern eine Befreiung von den Vorschriften eines Bebauungsplan erforderlich ist.
Für die Errichtung und den Abbruch von baulichen Anlagen ist, sofern es sich nicht um ein verfahrensfreies Vorhaben, Vorhaben im Kenntnisgabeverfahren oder vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren handelt, in aller Regel ein Genehmigungsverfahren bei der Baurechtsbehörde erforderlich. Die Baurechtsbehörde prüft nach Eingang des Bauantrags mit den erforderlichen Bauvorhaben innerhalb von 10 Arbeitstagen den Bauantrag auf Vollständigkeit sowie darauf, ob andere Ämter am Verfahren beteiligt werden müssen und gibt dem Antragsteller danach eine Rückmeldung.
Eine Nutzungsänderung steht in der Regel der Errichtung eines Gebäudes gleich. Bestimmte Nutzungsänderungen sind verfahrensfrei, auch dann dürfen dem Vorhaben aber keine öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.
Bei Fragen hilft die Baurechtsbehörde gerne weiter.
Zur konsequenten Umsetzung der Baubiologie gehört der Umweltschutz. Zu den wirksamsten Maßnahmen zählen hier eine verstärkte Wärmedämmung und eine energiesparende Hausheizung. Der Einbau dichter Isolierglasfenster, eine optimale Wärmedämmung der Außenhülle, und der Einsatz sogenannter alternativer Techniken helfen den Energieeinsatz und die Schadstoffbelastungen zu reduzieren. Wer auf eine Wärmeerzeugung über Umweltwärme und Wärmepume oder auf eine Heizanlage mit Biomasse (Holz) umstellt, schont auf lange Sicht seinen Geldbeutel und die Umwelt. Wer dazu noch Sonnenkollektoren montieren lässt, die das Warmwasser in der wärmeren Jahreszeit ausschließlich mit Hilfe der Sonnenwärme bereitstellen, beweist, dass er den Umweltschutz ernst und dafür vorübergehend auch Mehrkosten in Kauf nimmt.
Relevante Gesetze und Verordnungen:
Am 01.11.2020 ist das GEG (Bundesrecht) in Kraft getreten. Damit löst es das bisher geltende Recht der Gesetze EnEG, EnEV und EEWärmeG ab und führt die bisherigen Regelungen einheitlich aufeinander abgestimmt zusammen.
Das GEG enthält Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden, die Erstellung und die Verwendung von Energieausweisen sowie den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden.
Anwendung findet es für alle Bauvorhaben von Gebäuden, wie Neubau, Änderung, Sanierung, Erweiterung und Ausbau mit Bauantragstellung oder Kenntnisgabe ab dem 01.11.2020. Es gilt entsprechend auch für nicht genehmigungsbedürftige Vorhaben.
Weitere Informationen finden Sie auch online auf der Seite des Umweltministeriums Baden-Württemberg.
Mit dem GEG wurde die sog. "Erfüllungserklärung" eingeführt, die nach Fertigstellung der Baumaßnahme der unteren Baurechtsbehörde vorzulegen ist. Sie dient als Nachweis über die Erfüllung der Vorgaben des GEG.
Der Energieausweis und die Unternehmererklärung(en) sind nur auf Verlangen zusätzlich vorzulegen.
Musterformulare für Erfüllungserklärungen:
Erfüllungserklärung für Wohngebäude Neubau (PDF, 307kB)Erfüllungserklärung für Nichtwohngebäude Neubau (PDF, 323 kB)Erfüllungserklärung für Wohngebäude im Bestand (Änderung, Erweiterung, Ausbau) (PDF, 229 kB)Erfüllungserklärung für Nichtwohngebäude im Bestand (PDF, 241 kB)Erfüllungserklärung § 104 GEG (kleine Gebäude und Container) (PDF, 187 kB)
Gesetzestext GEG-Durchführungsverordnung (PDF, 59 kB)Gesetzestext GEG (PDF, 379 kB)
Merkblatt zum GEG (PDF, 116 kB)
Die EnEV (Bundesrecht) wurde zum 01.11.2020 durch das neue GEG abgelöst. Für Bauvorhaben von Gebäuden, die vor dem 01.11.2020 beantragt bzw. zur Kenntnis gegeben wurden, findet die EnEV übergangsweise noch Anwendung.
Die EnEV enthält Anforderungen an die energetische Qualität von Gebäuden. Sie bezieht sich auf die Gebäudehüllfläche sowie die Anlagentechnik und soll im Kontext der Energiewende für einen sinkenden Energieverbrauch im Gebäudebereich sorgen.
Anwendung findet die Verordnung bei allen Neubau- und bei zahlreichen Sanierungs-, Erweiterungs- und Ausbauvorhaben.
Das EEWärmeG (Bundesrecht) wurde zum 01.11.2020 durch das neue GEG abgelöst. Für Bauvorhaben von Gebäuden, die vor dem 01.11.2020 beantragt bzw. zur Kenntnis gegeben wurden, findet das EEWärmeG übergangsweise noch Anwendung.
Nach dem EEWärmeG muss für Neubauten über 50 m² einen bestimmten Prozentsatz des jährlichen Wärme- und Kältebedarfs aus erneuerbaren Energien gedeckt oder entsprechende Ersatzmaßnahmen realisiert werden.
Übersicht zum EEWärmeG (PDF, 232 kB) Gesetzestext EEWärmeG (PDF, 82 kB) Merkblatt EEWärmeG (PDF, 58 kB)
Hinweis: Bitte verwechseln Sie das EEWärmeG nicht mit dem vom Land beschlossenen Erneuerbaren-Wärme-Gesetz Baden-Württemberg (EWärmeG), welches nur auf den Austausch einer zentralen Heizanlage bei Bestandsgebäuden anzuwenden ist.
Nachweisformulare nach dem EEWärmeG:Nachweisformular solarthermische Anlage (PDF, 14 kB)Nachweisformular Biogas (PDF, 20 kB) Nachweisformular Bioöl (PDF, 19 kB) Nachweisformular feste Biomasse (PDF, 18 kB)Nachweisformular Geothermie und Umweltwärme (PDF, 18 kB)Nachweisformular Versorgung mehrerer Gebäude (PDF, 15kB)Nachweisformular Ersatzmaßnahmen (PDF, 23 kB)Nachweisformular Ausnahmen (PDF, 23 kB)
Das EWärmeG (Landesrecht) soll dazu beitragen, dass sich der Anteil an erneuerbaren Energien an der Wärmeversorgung deutlich erhöht. Seit dem 01.07.2015 ist das novellierte EWärmeG 2015 in Kraft. Dieses gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude, die vor dem 01.01.2009 errichtet wurden.
Nach dem EWärmeG muss der Eigentümer nach einem Austausch der zentralen Heizanlage einen bestimmten Prozentsatz an erneuerbaren Energien bei der Wärmeversorgung einsetzen oder alternativ bestimmte Ersatzmaßnahmen ergreifen.
Wurde die Heizung nach dem 01.07.2015 ausgetauscht, findet das novellierte EWärmeG 2015 Anwendung und die Nutzungspflicht an erneuerbaren Energien muss mindestens 15 % betragen, bei Austausch zwischen dem 01.01.2010 und dem 30.06.2015 beträgt der Prozentsatz 10 % (EWärmeG 2008).
Übersicht zum EWärmeG Baden-Württemberg (PDF, 238 kB) Weitere Informationen finden Sie auch online auf der Seite des Umweltministeriums Baden-Württemberg.
Gesetzestext EWärmeG 2008 (PDF, 403 kB) Merkblatt EWärmeG 2008 (PDF, 1,1 MB)
Gesetzestext EWärmeG 2015 (PDF, 92 kB) Broschüre EWärmeG 2015 (PDF, 3,6 MB)
Hinweis: Bitte verwechseln Sie das EWärmeG nicht mit dem vom Bund beschlossenen Erneuerbaren-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG), welches auf Neubauvorhaben anzuwenden ist.
Nachweisformulare EWärmeG 2008 (Stand bis 30.06.2015):Nachweisformular Solarthermie (PDF, 45 kB)Nachweisformular Feste Biomasse (PDF, 71 kB)Nachweisformular Wärmepumpe (PDF, 103 kB)Nachweisformular Bioheizöl / Biogas (PDF, 39 kB)Nachweisformular Wärmeschutz EnEV 2007 (PDF, 51 kB)Nachweisformular Wärmeschutz EnEV 2009 (PDF, 73 kB)Nachweisformular sonstige Maßnahmen der ersatzweisen Erfüllung (PDF, 54 kB)Nachweisformular Entfallen der Nutzungspflicht (PDF, 63 kB)
Nachweisformulare EWärmeG 2015 (Stand ab 01.07.2015):Nachweisformular Solarthermische Anlage (PDF, 165 kB)Nachweisformular Holzzentralheizung (PDF, 248 kB)Nachweisformular Wärmepumpe (PDF, 256 kB)Nachweisformular Biogas (PF, 290 kB) Nachweisformular Bioheizöl (PDF, 302 kB)Nachweisformular Dachdämmung (PDF, 185 kB)Nachweisformular Außenwanddämmung (PDF, 243 kB)Nachweisformular Kellerdeckendämmung (PDF, 213 kB)Nachweisformular Sanierungsfahrplan (PDF, 192 kB)Nachweisformular Kraft-Wärme-Kopplung (PDF, 219 kB)Nachweisformular Anschluss an Wärmenetz (PDF, 178 kB)Nachweisformular Photovoltaik (PDF, 177 kB)Nachweisformular Einzelraumfeuerung (nur für Wohngebäude) (PDF, 264 kB)Nachweisformular Gesamte Gebäudehülle (nur für Wohngebäude) (PDF, 166 kB)Nachweisformular Senkung des Wärmeenergiebedarfs (nur für Nichtwohngebäude) (PDF, 216 kB)Nachweisformular Wärmerückgewinnung aus Abluft (nur für Nichtwohngebäude) (PDF, 224 kB)Nachweisformular Abwärmenutzung (nur für Nichtwohngebäude) (PDF; 212 kB)Nachweisformular Entfallen der Nutzungspflicht 2015 (PDF, 200 kB)
In den kommenden Jahren wird die Anzahl der Elektrofahrzeuge auf den Straßen deutlich ansteigen. Damit eine flächendeckende Nutzung von Elektrofahrzeugen überhaupt möglich ist, muss eine ausreichende Infrastruktur für Elektromobilität bereitgestellt werden.
Das GEIG (in Kraft seit 25.03.2021) dient dazu, den Ausbau der Leitungs- und Ladeinfrastruktur für Elektromobilität im Gebäudebereich zu beschleunigen und führt damit neue ordnungsrechtliche Vorgaben für Gebäudeeigentümer ein.
Es werden die Errichtung sowie die Ausstattung der Leitungs- und Ladeinfrastruktur in Gebäuden geregelt. Grundsätzlich haben Bauherren und Eigentümer nach dem GEIG größere Parkplätze ihrer Gebäude mit entsprechenden Leitungen und Ladepunkten auszustatten.
Das GEIG sieht dabei unterschiedliche Vorgaben für zu errichtende und bestehende Gebäude vor und unterscheidet zusätzlich zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden sowie gemischt genutzten Gebäuden. Außerdem gibt es eine gesonderte Regelung für Gebäude, die in räumlichem Zusammenhang zueinanderstehen (Quartier).
Die Erfüllung der Pflichten aus dem GEIG ist anhand einer Unternehmererklärung nach § 13 GEIG nachzuweisen. Der Eigentümer hat die Unternehmererklärung mind. fünf Jahre aufzubewahren und nach Fertigstellung der Baumaßnahme der unteren Baurechtsbehörde auf Verlangen vorzulegen.
Übersicht zum GEIG (PDF, 254 kB)
Gesetzestext GEIG (PDF, 49 kB)
Hinweis: Bei Verstößen gegen die Anforderungen des GEIG kann dem Bauherrn oder Eigentümer ein Bußgeld drohen.
Seit dem 01.01.2022 gibt es Änderungen in der Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen (1. BImSchV). Mit der Änderung soll die Belastung der Außenluft mit gesundheitsgefährdenden Luftschadstoffen, welche beim Heizen mit Holz entstehen, verringert werden.
Vom Anwendungsbereich der Änderungsverordnung erfasst sind hierbei neue Feuerungsanlagen für feste Brennstoffe mit einer Feuerungswärmeleistung von weniger als 1 MW, die nach Inkrafttreten der Verordnung errichtet werden oder bestehende Anlagen, die ab dem 01.01.2022 wesentlich geändert werden. Darunter zählen Einzelraumfeuerungsanlagen wie Kaminöfen und zentrale Heizkessel für Festbrennstoffe wie Pellets, Scheitholz oder Hackschnitzel. Eine wesentliche Änderung beinhaltet z.B. den Austausch der Feuerstätte oder einen Brennstoffwechsel (z.B. von Öl oder Gas auf Holz).
Feuerungsanlagen, die bei Inkrafttreten der neuen Verordnung bereits installiert sind, unterliegen nicht den neuen Anforderungen.
Die Abgase sollen direkt in die freie Luftströmung abgegeben werden, damit sie sich nicht vor Ort ansammeln und die Gesundheit der Bewohner beeinträchtigen. Hierzu macht die neue 1. BImSchV Vorgaben im Hinblick auf die Schornsteinhöhen bezogen auf die Dachneigung. Grundsätzlich muss die Austrittsöffnung des Schornsteins nahe am Dachfirst, dem höchsten Punkt des Gebäudes, angebracht werden und diesen um mindestens 40 cm überragen. Mit zunehmenden Firstabstand erhöht sich dabei auch die Schornsteinanlage. Zusätzlich bestimmt die Gesamtwärmeleistung der Feuerungsanlage die Abstände zu Oberkanten von Lüftungsöffnungen, Fenstern und Türen der eigenen sowie der Nachbarbebauung. Ausnahmen von diesen Vorgaben sind nur möglich, wenn bestimmte technische Vorgaben eingehalten werden.
Erster Ansprechpartner ist diesbezüglich Ihr Schornsteinfeger.
Gesetzestext 1. BImSchV (PDF, 132 kB)Änderungen des § 19 der 1. BImSchV vom 13.10.2021 (PDF, 45 kB)
Aktuell bestehen die folgenden Pflichten zur Installation von Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung:
- beim Neubau von Parkplätzen mit mehr als 35 Stellplätzen seit 01.01.2022
- beim Neubau von Nichtwohngebäuden seit 01.01.2022
- beim Neubau von Wohngebäuden seit 01.05.2022
- bei einer grundlegenden Dachsanierung von Gebäuden seit 01.01.2023
Zur Info: Dem Neubau steht der An- oder Ausbau gleich, sofern hierdurch eine neue zur Solarnutzung geeignete Dach- oder Stellplatzfläche entsteht.
Die Vorschriften zur PV-Pflicht wurden im Klimaschutz- und Klimawandelanpassungsgesetz Baden-Württemberg (KlimaG) verankert und werden durch die Photovoltaik-Pflicht-Verordnung (PVPf-VO) ergänzt.
Weitere Informationen zur PV-Pflicht finden Sie auch online auf der Seite des Umweltministeriums Baden-Württemberg.
Wie wird die Erfüllung der PV-Pflicht der unteren Baurechtsbehörde nachgewiesen?
Der Behörde ist spätestens zwölf Monate nach Baufertigstellung eine Bestätigung darüber zukommen zu lassen, dass die PV-Anlage im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur registriert worden ist (Standardnachweis). Diese Registrierungsbestätigung wird den Nutzern durch das Marktstammdatenregister automatisch per Mail zugesendet.
Wird der Umfang einer zur Solarnutzung geeigneten Dachfläche durch anderweitige Nutzungen reduziert (z.B. Dachterrasse), muss der Behörde spätestens zwölf Monate nach Baufertigstellung zusammen mit der Registrierungsbestätigung ein Dachplan nach § 8 PVPf-VO vorgelegt werden (erweiterter Nachweis).
Auf Antrag kann ganz oder teilweise von der PV-Pflicht befreit werden, wenn die Durchsetzung nur mit unverhältnismäßig hohem wirtschaftlichem Aufwand möglich wäre. Bei Neubauvorhaben sind Befreiungsanträge zusammen mit der Einreichung der Bauvorlagen zu stellen. Bei grundlegenden Dachsanierungen sind die Anträge spätestens zwei Monate vor Baubeginn oder, soweit ein baurechtliches Verfahren durchgeführt wird, zusammen mit der Einreichung der Bauvorlagen zu stellen. Die Befreiungsanträge sind jeweils mit geeigneten Nachweisen zu belegen.
Musterformulare für Befreiungsanträge:
Befreiungsantrag: PV-Pflicht beim Neubau eines offenen Parkplatzes (PDF, 321 kB)Befreiungsantrag: PV-Pflicht beim Neubau eines Nichtwohngebäudes (PDF, 390 kB)
Gesetzestext KlimaG BW (PDF, 363 kB)Photovoltaik-Pflicht-Verordnung - PVPf-VO (PDF, 406 kB)Flyer PV-Pflicht (PDF, 948 kB)
Die Vorschriften des Brandschutzes dienen Ihrer Sicherheit und müssen frühzeitig bei der Planung von den Bauherren berücksichtigt werden. Ein Nichteinhalten kann zu einer Nutzungsuntersagung führen. Ihr Architekt steht Ihnen sicherlich bei Fragen zur Verfügung.
Unter den baulichen Brandschutz fällt die Art der Baustoffe, die zum Bau verwendet werden und die Planung von Brandabschnitten, Rettungswegen und Rettungsfenstern. Der organisatorische Brandschutz hingegen regelt die Maßnahmen, die die Betroffenen im Falle eines Brandes ausführen müssen und das Aufstellen von Flucht- und Rettungsplänen für die Nutzer der Gebäude. Die technischen Einrichtungen, die zur Vorbeugung von Bränden im Gebäude installiert werden können, umfassen den anlagetechnischen Brandschutz, im Wohnhaus insbesondere Feuerlöscher und Rauchmelder. Die Rauchmelderpflicht gilt für Alt- und Neubauten.
Bei der Errichtung von baulichen Anlagen sind geeignete Stellplätze für KFZ und Fahrräder in ausreichender Zahl herzustellen. Die Landesbauordnung sieht bei der Errichtung von Gebäuden mit Wohnungen für jede Wohnung einen geeigneten Stellplatz für KFZ vor. Gibt es einen Bebauungsplan, der abweichende Vorschriften enthält, finden dessen Regelungen Anwendung. In Villingen-Schwenningen gilt darüber hinaus die Stellplatzsatzung.
Abstandsflächen sind Flächen, die von allen Seiten eines Gebäudes zu den umliegenden Grundstücksgrenzen freizuhalten sind.
Arten der Baulasten:
- Abstandsflächenbaulast: Wenn das Bauvorhaben den vorgeschriebenen Grenzabstand nicht einhält, kann der fehlende Grenzabstand einem anderen Grundstück zugerechnet werden. Die Abstandsfläche liegt dann auf dem Nachbargrundstück.
- Vereinigungsbaulast: So kann z.B. ein Haus über zwei Grundstücke hinweg errichtet werden, ohne dass eine reale Grenzveränderung stattfindet.
- Stellplatzbaulast
- Zufahrtsbaulast: gewährleistet ein Überfahrtsrecht
Die Baulasten werden im Baulastenverzeichnis eingetragen und können im Bauaktenarchiv eingesehen werden.
Grundsätzlich gilt Anschluss- und Benutzungszwang, Sie sind berechtigt und verpflichtet, Ihr Grundstück an die öffentlichen Abwasseranlagen anzuschließen, diese zu benutzen und das gesamte auf dem Grundstück anfallende Abwasser der Stadt zu überlassen.
Eigenbetrieb Stadtentwässerung
Anschluss an die öffentliche Abfallentsorgung
Hausanschrift
Baurechtsamt
Winkelstraße 9
78056 Villingen-Schwenningen
Postanschrift
Postfach 12 60
78002 Villingen-Schwenningen
07720 / 82-2841
07720 / 82-2837
baurecht@~@villingen-schwenningen.de
Öffnungszeiten
| Montag – Freitag | 08.30 – 11.30 Uhr |
| Montag | 14.00 – 16.00 Uhr |
| Mittwoch | 14.00 – 17.15 Uhr |
sowie nach Vereinbarung
Ansprechpartner
Amtsleiterin
Petra Wills-Welwarsky