Häufige Fragen rund um das Baurecht

Die Stadt Villingen-Schwenningen verfügt über ein Geoportal, in welchem man die verschiedenen grundstücksbezogenen Informationen abfragen kann: Hier besteht u. a. die Möglichkeit, Bebauungspläne und den Flächennutzungsplan einzusehen, aber auch Luftbilder sind verfügbar. Sie können während der üblichen Sprechzeiten auch in den Räumlichkeiten des BürgerBüroBauen Einsicht in die Pläne nehmen. Wir empfehlen Ihnen eine telefonische Voranmeldung.

Der Bebauungsplan enthält konkrete Vorgaben zur Bebaubarkeit eines Grundstückes. Hierbei kann er Festsetzungen zur Art der Nutzung (z. B. „Wohngebiet“ oder „öffentliche Verkehrsfläche“ oder „private Grünfläche“), zum Maß der baulichen Nutzung (z. B. Höhe, Breite oder Tiefe der Baukörper, Anzahl der Vollgeschosse) sowie zur Bauweise und zur Gestaltung (Lage und Stellung der Baukörper auf dem Grundstück, Dachform und Dachneigung, Gestaltung unbebauter Flächen, Pflanzgebote) treffen. Der Bebauungsplan wird als Satzung beschlossen und schafft konkretes Baurecht.

Als „Innenbereich“ werden solche Flächen bezeichnet, die innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegen, jedoch nicht durch einen Bebauungsplan überplant sind. Auf diesen Flächen richtet sich die Bebaubarkeit des Grundstückes danach, ob sich das Bauvorhaben nach

•          Art und Maß,

•          der Bauweise und 

•          der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, 

in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und ob seine Erschließung gesichert ist. 

Wenn das Bauvorhaben also in seiner Dimension und Nutzung der Umgebungsbebauung ähnelt, also in seiner Erscheinung nicht aus dem Umfeld hervorsticht (z. B. durch eine deutlich überragende Gebäudehöhe), spricht viel dafür, dass es sich in seine Umgebung einfügt.

Die Erschließung eines Grundstückes wird als gesichert angesehen, wenn das Grundstück über einen Anschluss in ausreichender Breite an das öffentliche Straßennetz verfügt bzw. über Baulast rechtlich gesichert ist und eine ausreichende Versorgung mit Elektrizität, Wärme und Wasser sowie eine funktionsfähige Abwasser- und Abfallbeseitigung vorhanden ist.

Die Stadt ist gesetzlich verpflichtet, für die erstmalige Herstellung einer Erschließungsanlage (Straße, Gehweg, Beleuchtung etc.) einen Erschließungsbeitrag von den Eigentümern der erschlossenen Grundstücke zu erheben. Dies kann auch Straßen betreffen, welche schon seit Jahren existieren aber noch nicht endgültig hergestellt sind. Die Beitragshöhe richtete sich nach dem Aufwand für die Herstellung der Erschließungsanlage und kann schnell im 5-stelligen Bereich liegen.

Das Grünflächen- und Tiefbauamt gibt Ihnen auf Nachfrage über die Beitragssituation für Ihr Grundstück gerne Auskunft.

Die Stadt erhebt zur teilweisen Deckung ihres Aufwands für die Anschaffung, Herstellung und den Ausbau der öffentlichen Abwasseranlagen (nach § 2 Abs. 2) mit Ausnahme der Klärwerke - einen Abwasserbeitrag. Beitragsmaßstab sind die Grundstücksfläche und die auf dem Grundstück zulässige Geschossfläche. Die Beitragspflicht gilt sowohl für baulich als auch für gewerblich nutzbare Grundstücke. Nach der Abwassersatzung der Stadt beträgt der Beitragssatz 1,94 € je qm Grundstücks- und zulässiger Geschossfläche.

Die Kanalhausanschlüsse sind Privateigentum des jeweiligen Grundstückseigentümers. Daher sind die Kosten für die Herstellung oder bauliche Änderung der zugehörigen Hausanschlüsse vom Eigentümer des Grundstückes zu entrichten.

In Neubau-/Konversionsgebieten werden die Hausanschlüsse vorab von der Stadt oder einem beauftragten Vorhabenträger errichtet und dem Eigentümer in Rechnung gestellt. 
Im Bestand ist hingegen der Eigentümer selbst für den Neu-, Um- oder Rückbau der Hausanschlüsse und die Beauftragung eines geeigneten Bauunternehmers zuständig (Anzeige bei der Stadt 14 Tage vor Baubeginn). Kosten die aufgrund einer solchen Maßnahme für die Wiederherstellung der Straße anfallen, sind vom Verursacher, also dem Eigentümer, zu übernehmen.

Es besteht jedoch die Möglichkeit im Zuge einer städtischen Kanalbaumaßnahme die Arbeiten für den Umbau der Hausanschlüsse gemeinsam mit der Stadt durchführen zu lassen. Die ausgeführten Arbeiten werden dann dem Eigentümer direkt vom Bauunternehmer in Rechnung gestellt.

Grundsätzlich gilt: Der Außenbereich beginnt immer dort, wo der Innenbereich endet. Der Innenbereich definiert sich durch den räumlichen Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder durch im Zusammenhang bebaute Ortsteile. Sofern kein Bebauungsplan vorhanden ist, ist die Abgrenzung zwischen Innenbereich und Außenbereich nicht immer einfach und muss im Einzelfall durch die Untere Baurechtsbehörde geprüft werden. 

Der Außenbereich ist grundsätzlich von Bebauung freizuhalten. Im Außenbereich zulässige Vorhaben hat das Baugesetzbuch in einer Liste abschließend aufgeführt. Hier spricht man von „privilegierten“ Vorhaben. 

Für „sonstige Vorhaben“ hat der Gesetzgeber ein grundsätzliches Bauverbot mit Ausnahmevorbehalt festgelegt. Entscheidungen hierüber ergehen im Einzelfall im Rahmen eines Bauvorbescheides oder eines Bauantrages.

Die Abgrenzung von Landwirten und Hobby-Landwirten orientiert sich am Baugesetzbuch und dessen Auslegung. Eine solche Abgrenzung stellt immer eine Entscheidung im Einzelfall dar, die sich neben baurechtlichen Belangen unter anderem an den Kriterien Flächenbewirtschaftung, Arbeitsumfang und Gewinnerzielungsabsicht orientiert. Ein landwirtschaftlicher Betrieb erfordert eine planmäßige, ernsthafte, auf Dauer angelegte und betriebswirtschaftlich sinnvolle Bodenertragsnutzung. Die Untere Baurechtsbehörde bittet regelmäßig das Landwirtschaftsamt um Stellungnahme zu diesem wichtigen Punkt.

Die freie Landschaft ist grundsätzlich von baulichen Anlagen freizuhalten, um eine Zersiedelung der Landschaft zu vermeiden. Denn die freie Landschaft übernimmt wichtige ökologische Funktionen, dient der landwirtschaftlichen Nutzung und auch der Erholung. Daher sind bauliche Anlagen im Zusammenhang mit einer Hobbytierhaltung im Außenbereich grundsätzlich verboten. Es gibt nur wenige Ausnahmen z.B. wenn die Tierhaltung zur Landschaftspflege erforderlich ist. Dies gilt allerdings nur für Flächen, auf denen eine produktive, landwirtschaftliche Nutzung nicht möglich ist (z.B. zu steil, zu nass, zu nährstoffarm) und wenn an der Offenhaltung dieser Landschaft ein öffentliches Interesse besteht. Dabei ist auch zu beachten, dass die Tiere für die Landschaftspflege geeignet sein müssen; dies gilt z.B. für Schafe oder Ziegen. Die für die Tierhaltung benötigten baulichen Anlagen bedürfen einer baurechtlichen Genehmigung. 

Zum Schutz der ökologischen Funktionen, der Erholungsfunktion und zum Schutz des Landschaftsbildes ist die freie Landschaft grundsätzlich von baulichen Anlagen z. B. Hütten und Einzäunungen freizuhalten. Die Voraussetzungen, unter denen Hütten und Zäune im Außenbereich errichtet werden dürfen, ergeben sich aus dem Baurecht und dem Naturschutzrecht. 
Für eine Gerätehütte in der freien Landschaft, die im Zusammenhang mit einer Gartennutzung erforderlich ist, ist nach den baurechtlichen Vorschriften bis 20 m³
Brutto-Rauminhalt grundsätzlich keine Baugenehmigung erforderlich. Allerdings ist zu beachten, dass Kleinbauten im Außenbereich durch die naturschutzrechtlichen Vorschriften sehr stark reglementiert sind, vor allem im Bereich von Schutzgebieten Aber auch außerhalb von Schutzgebieten gibt es Einschränkungen oder gar Ausschlusskriterien. 

Daher ist grundsätzlich vor Errichtung einer Gerätehütte oder einer Einzäunung Kontakt mit der Unteren Baurechtsbehörde aufzunehmen. In jedem Fall ist zu beachten, dass es sich um eine einfache Geschirrhütte handeln muss, die nicht der Freizeitnutzung dient, sondern ausschließlich zum Unterbringen der für die gärtnerische Bewirtschaftung des Grundstücks benötigten Geräte. Die Hütte ist in einfachster Bauweise in Holz auszuführen, ohne Aufenthaltsräume, ohne Toilette, ohne Feuerstätte, ohne Vordach, ohne Terrasse etc. Die Hütte muss sich in die umgebende Landschaft einfügen. Deshalb ist auf einen Anstrich zu verzichten oder ein oder es ist ein Anstrich in dunklem braun zu verwenden. Das Dach sollte mit einem Satteldach mit brauner oder anthrazitfarbenen Ziegeln oder vergleichbarem Material eingedeckt oder als Flachdach begrünt werden. 

Befestigte Wege, Wegeinfassungen, Treppen, Stützmauern u.ä. sind nicht zulässig. Auch ist zu beachten, dass in einem Feldgarten keine standortfremden Ziergehölze gepflanzt werden dürfen. 

Für Einfriedungen in der freien Landschaft, die keinem landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich anerkannten Betrieb dienen, ist eine Baugenehmigung bei der Unteren Baurechtsbehörde der Stadt Villingen-Schwenningen einzuholen. Sofern für die Bewirtschaftung eines Nutzgartens aus Gründen des Wildschutzes nicht auf eine Einzäunung verzichtet werden kann, wäre zur Einzäunung der mit bewirtschafteten Fläche allenfalls ein blickdurchlässiger Zaun oder Wildschutzzaun mit einer maximalen Höhe von 1,50 m genehmigungsfähig. Bei der Prüfung der Genehmigungsfähigkeit sind insbesondere die naturschutzrechtlichen und agrarstrukturellen Belange maßgebend, z. B. wäre eine Einzäunung im Bereich von Flächen hoher landschaftlicher Qualität nicht genehmigungsfähig. 

Mit dem Bau darf erst begonnen werden, wenn die Baugenehmigung erteilt ist, alle Voraussetzungen für die Baufreigabe erfüllt sind und der Baufreigabeschein („Roter Punkt“) ausgestellt wurde. Die Erteilung einer Baugenehmigung alleine berechtigt nicht automatisch zum Baubeginn. Die Voraussetzungen für die Erteilung des Baufreigabescheines sind der Baugenehmigung zu entnehmen. 

Die Herstellung eines wohnungsnahen Spielplatzes ist in der Landesbauordnung vorgeschrieben. Dieser ist bei einem Gebäude mit mehr als drei Wohnungen, die jeweils mindestens zwei Aufenthaltsräume haben, notwendig. 

Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass vor Errichtung eines Bauvorhabens, einer geplanten Nutzungsänderung oder einer umfangreichen Sanierung ein baurechtliches Verfahren durchzuführen ist. Die Landesbauordnung sieht dabei verschiedene Verfahrensarten vor. Neben dem Kenntnisgabeverfahren und dem vereinfachten Genehmigungsverfahren, bei dem durch die Baurechtsbehörde nicht oder nur in begrenztem Umfang geprüft wird, ist der Bauantrag die klassische Verfahrensart. Im Bauantragsverfahren prüft die Baurechtsbehörde die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften und beteiligt die betroffenen öffentlichen Entscheidungsträger am Verfahren. 

Zahlreiche Bauvorhaben dürfen auch ohne Baugenehmigung ausgeführt werden, d. h., es ist hierfür kein Bauantrag bei der Baurechtsbehörde erforderlich. Die verfahrensfreien Bauvorhaben sind im Anhang zu § 50 Abs. 1 LBO aufgelistet. Bei der Beurteilung, ob es sich bei der eigenen geplanten Baumaßnahme um ein verfahrensfreies Bauvorhaben handelt, hilft Ihnen Ihre Baurechtsbehörde gerne weiter. 

Ganz wichtig: Auch mit verfahrensfreien Bauvorhaben müssen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z. B. Abstandsflächenvorschriften, umweltrechtliche Vorschriften, denkmalschutzrechtliche Vorschriften) eingehalten werden. Der Bauherr sollte auch daran denken, dass er in eigener Verantwortung alle für das Bauvorhaben erforderlichen Erlaubnisse und Genehmigungen nach anderen Rechtsbereichen selbst einholen muss. So kann es sein, dass ein Bauvorhaben zwar keine Baugenehmigung benötigt, dass aber z.B. eine Befreiung von den Vorschriften eines Bebauungsplans erforderlich ist. 

Zunächst einmal muss hier unterschieden werden, ob die Gartenhütte im Innen-  oder Außenbereich errichtet werden soll. In Baden-Württemberg sind nach der Landesbauordnung Gartenhäuser für Geräte bis 40m³ umbautem Raum im Innenbereich auch ohne Baugenehmigung zulässig. Im Außenbereich sind nur 20m³ umbauter Raum zugelassen. Bei verfahrensfreien Vorhaben, müssen dennoch die öffentlich-rechtlichen Vorschriften wie z.B. der Bebauungsplan, beachtet werden. 

Vorausgesetzt wird für ein verfahrensfreies Vorhaben, dass die Gartenhütte ohne Aufenthaltsraum, Toilette oder Feuerstätte errichtet werden soll. 

Die Gebühren für Leistungen der Unteren Baurechtsbehörde können dem aktuellen Gebührenverzeichnis entnommen werden. Diese können Sie auf Anfrage bei der unteren Baurechtsbehörde erhalten. 

Soweit die Gebühren nach den Baukosten berechnet werden, ist von den Kosten nach der jeweils geltenden DIN 276 (Kostengliederung Nrn. 300 - 469) auszugehen, die am Ort der Bauausführung zum Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung zur Erstellung des Vorhabens erforderlich sind, einschließlich des Werts etwaiger Eigenleistungen (Material und Arbeitsleistung). Zu den Bau- und Herstellungskosten gehört die auf diese Kosten entfallende Umsatzsteuer. Die Baukosten sind auf volle 1000 € aufzurunden. 

In der Regel muss der Bauantrag über einen Architekten oder einen Bauingenieur, der in die Liste der Entwurfsverfasser der Fachrichtung Bauingenieurwesen eingetragen ist, eingereicht werden. Es gibt aber auch kleinere Bauvorhaben für die dies nicht zwingend erforderlich ist. 

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Sicherung (Belastung) auf einem Grundstück zu Gunsten eines anderen Grundstücks. Es gibt verschiedene Arten von Baulasten z. B. Zufahrtsbaulasten, Abstandsflächenbaulasten, Stellplatzbaulasten etc. Bei einem Verkauf des belasteten Grundstücks bleibt die Baulast bestehen und ist auch für den neuen Grundstückseigentümer bindend. 

Folgende Auszüge können aus dem Baulastenverzeichnis der Stadt Villingen-Schwenningen beantragt werden (gebührenpflichtig): 

• Baulastenauszüge

• Fehlanzeige zu Baulasten (falls für das Grundstück keine Baulasten eingetragen sind).

Auskünfte aus dem Baulastenverzeichnis erhalten Sie nach Voranmeldung im Amt für Archiv und Schriftgutverwaltung.

Die Anlagen zur vollständigen oder teilweisen räumlichen Abgrenzung eines Grundstückes (z. B. Mauern, Hecken oder Zaunanlagen) werden als Einfriedung bezeichnet. Die Herstellung einer Einfriedung ist im Innenbereich genehmigungsfrei, jedoch sind hinsichtlich der Gestaltung öffentlich-rechtliche Vorschriften (z. B. die Vorgabe eines Bebauungsplans) einzuhalten. Bei der Ausführung von Einfriedungen sind auch die Nachbarrechte berührt und diese müssen ebenfalls berücksichtigt werden (Nachbarrechtsgesetz Baden-Württemberg).

Im Außenbereich sind Einfriedigungen, die keinem land- oder forstwirtschaftlich anerkannten Betrieb dienen, baurechtlich genehmigungspflichtig und nur unter bestimmten Bedingungen ausnahmsweise zulässig. Die Genehmigung von Einfriedigungen im Außenbereich müssen restriktiv gehandhabt werden, um eine Parzellierung der landwirtschaftlich genutzten Offenlandflächen zu vermeiden. 

• Genehmigungspflicht: Die Umwandlung einer normalen Wohnung in eine Ferienwohnung ist eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung. Hierfür ist ein Antrag beim Baurechtsamt erforderlich.
• Folgen bei Verstoß: Eine Umwandlung ohne Genehmigung verstößt gegen öffentlich-rechtliche Normen und kann zu Bußgeldern oder einer Nutzungsuntersagung (Verbot der Nutzung als Ferienwohnung) führen.
• Voraussetzungen: Die Genehmigung hängt vom örtlichen Bebauungsplan und der Art des Gebiets ab. Die Nutzung darf die Nachbarschaft nicht stören.
  • In reinen Wohngebieten: Nur unter sehr strengen Voraussetzungen möglich.
  • In allgemeinen Wohngebieten: Kann ausnahmsweise zugelassen werden.
  • In den meisten anderen Gebieten: Meistens zulässig.