Villingen-Schwenningen

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8. Wer macht was?

8.1. Der Immobilienmakler

Der Immobilienmakler vermittelt Grundstücke, Eigentumswohnungen und Gebäude zwischen Käufern und Verkäufern. Nachdem die Verkäufer sich einen Makler ausgewählt haben, bieten diese die Immobilien in der Regel über die Tageszeitungen, Prospekte oder Schaukästen an. Die potenziellen Käufer können sich hierüber ihr gewünschtes Objekt aussuchen. Bei gesteigertem Interesse kann auch eine Gebäudebesichtigung vereinbart werden.Bei einer erfolgreichen Vermittlung fällt dann eine Gebühr an. Käufer und Verkäufer zahlen auf Basis der Kaufsumme einen festen Prozentsatz des Kaufpreises als Provision an den Makler.

8.2. Der Architekt

Viele angehende Bauherren sind der Meinung, dass sie nur günstig und nach eigenen Vorstellungen bauen können, wenn sie möglichst viel selbst in die Hand nehmen. Das beginnt beim Bauantrag und reicht bis zur Endabnahme des fertigen Hauses. Bei der Fülle der Stationen, die ein Hausbau durchläuft, ist die Gefahr jedoch groß, dass der Bauherr schon vor dem ersten Spatenstich den Überblick verliert, ganz zu schweigen von unvorhergesehenen Situationen.
Um beim Hausbau möglichst sicher und reibungslos ans Ziel zu gelangen, ist ein umfangreiches Fachwissen auf dem Bausektor erforderlich. Der geeignete Partner für den Bauherrn ist deshalb ein Architekt. Er berät den Bauherrn bereits beim Grundstückskauf und begleitet ihn fachkundig von Planungsbeginn bis zur Baufertigstellung.
Trotz des Honorars, das jeder Architekt für seine Leistungen gemäß der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) verlangt, fährt der Bauherr mit einem Architekten unterm Strich meist günstiger, weil sich durch gezielte Planung und Vergabe der Bauleistungen erhebliche Baukosten sparen lassen. Ein wesentlicher Gesichtspunkt ist auch, dass der Architekt dem Bauherrn die Verantwortung für den Bau abnimmt und damit hilft, die ohnehin schon strapazierten Nerven des Bauherrn zu schonen.

Wie findet man den richtigen Architekten?

Der schnellste Weg führt immer über Bekannte oder über Bauobjekte in der näheren Umgebung, die Ihnen besonders zusagen. Eine andere Möglichkeit ist, Veröffentlichungen von Wettbewerbsergebnissen der Bausparkassen oder Fachzeitschriften zu verfolgen. Oder Sie schauen ins Branchenverzeichnis und verabreden sich ganz unverbindlich mit einem ortsansässigen Architekten zu einem Gespräch und lassen sich dessen Arbeiten zeigen.

Schritte zur Zusammenarbeit

Bevor es zum Vertragsabschluss kommt, muss der Architekt erst einmal die Vorstellungen, Wünsche und Lebensgewohnheiten des Bauherrn kennenlernen sowie neben dem augenblicklichen Raumbedarf auch die zu erwartenden Entwicklungen und Veränderungen und seine finanziellen und zeitlichen Vorstellungen. Andererseits soll sich der Bauherr darüber informieren, welche Beratungen und Leistungen der Architekt erbringen kann.
Der erste Schritt einer konkreten Zusammenarbeit ist getan, wenn der Architekt alle notwendigen Grundlagen ermittelt hat. Dazu gehört eine Begehung des Grundstückes, an die sich die Erkundungen der bau- und planungsrechtlichen Möglichkeiten (Bebauungsplan, Baumbestand, Denkmalschutz etc.) anschließt. In der nächsten Phase fertigt der Architekt eine Skizze an, die die geäußerten Wünsche des Bauherrn berücksichtigt sowie Grundrisslösungen, die Erschließungsmöglichkeiten und die Einbindung in die Umgebung darstellt. Sobald sich die Partner auch Gedanken über Konstruktion und Materialien sowie den Standard des Innenausbaus gemacht haben, kann der Architekt eine Kostenschätzung erstellen. Jetzt ist auch der Zeitpunkt für die schriftliche Fixierung des Architektenvertrages gekommen.

Planungsablauf

Ist der Bauherr mit dem Vorentwurf einverstanden, kann der Architekt in die Entwurfsplanung einsteigen, d. h. alle Pläne werden jetzt detailliert im Maßstab 1:100 ausgearbeitet. Die Pläne werden zusammen mit dem Bauantrag, der Baubeschreibung, dem amtlichen Lageplan, einem Baumbestandsplan und dem Entwässerungsplan der Baurechtsbehörde zur Genehmigung vorgelegt.
Wenn beim Behördenrundgang im Rahmen der Vorplanung keine größeren Probleme auftauchen, kann danach sofort mit der Ausführungsplanung begonnen werden. Damit werden alle späteren Bauschritte sowie die Ausstattung so konkretisiert, dass die Handwerker nach diesen Planungsunterlagen arbeiten können. Anhand der Ausführungsplanung können außerdem die Baumassen als wesentlicher Bestandteil der Leistungsbeschreibung und Kostenangebote ermittelt werden. Die Leistungsverzeichnisse bieten die Voraussetzung, vergleichbare Kostenangebote von einzelnen Firmen für die jeweiligen Gewerke zu erhalten. Sobald der Bauantrag genehmigt ist, kann mit dem Bauen begonnen werden.
Nun vergibt der Bauherr in Übereinstimmung mit dem Architekten die einzelnen Arbeiten an Firmen seiner Wahl.
Der Architekt hat einen Terminablaufplan erstellt und die Handwerker an Ort und Stelle eingewiesen. Er überwacht die Ausführung und fertigt bei der Bauabnahme ein Protokoll an, wobei eventuell noch vorhandene Mängel festgehalten und die Nachbesserungsfristen vereinbart werden. Parallel zum Baugeschehen sind Teil- und Schlussrechnungen zu prüfen, die Gewährleistungsfristen entsprechend den Abnahmen festzulegen und die Zahlungen durch den Auftraggeber zu veranlassen.

8.3. Der Bauträger

Man kann sich sein Haus auch von einem Bauträger erstellen lassen. Dieser verkauft vielfach Haus und Grundstück einschließlich Architekten- und Ingenieurleistungen "im Paket". Auch die Vereinbarung eines Festpreises für das schlüsselfertige Haus ist für viele Bauwillige interessant. Diesen Vorteilen stehen zuweilen geringere Einflußmöglichkeiten des Käufers auf die Gestaltung, den Grundriss und andere Eigenschaften des Hauses gegenüber.
Ergänzend zu den "klassischen" Bauformen ist auch ein Blick auf die Angebotspalette der Fertighausanbieter interessant. Die Vorteile von Fertighäusern liegen z.B. in einem besonders geringen Flächenbedarf für Außen- und Zwischenwände bei sehr guter Wärmedämmung. Durch einen hohen Vorproduktionsanteil und sehr kurze Bauzeit unterstützen sie eine günstige Finanzierung. Der Leistungsumfang reicht auch beim Fertighaus vom klassischen Ausbauhaus bis zum schlüsselfertigen Eigenheim. Ein Fertighaus ist ebenso wie andere Bauformen als staatlich förderfähiges Niedrigenergiehaus erstellbar.
In Villingen-Schwenningen gibt es ein Musterhauszentrum beim Messegelände. Dort kann man sich vom Typenhaus bis hin zum individuell geplanten Haus informieren.

8.4. Die Bank

Abzüglich Ihres Eigenkapitals und der Eigenleistungen, die Sie einbringen können, benötigen Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie i.d.R. Fremdkapital.
Entweder Sie verfügen über zuteilungsreife Bausparverträge in entsprechender Höhe oder Sie nehmen einen Kredit bei der Bank auf. Die Bank bewertet Ihre Immobilie und gibt Ihnen je nach finanzieller Situation bis zu 60 % des Immobilienwertes einen Hypothekenkredit ersten Ranges. Das bedeutet, dass dieser Kredit im Falle einer späteren Zwangsversteigerung wegen Zahlungsunfähigkeit zuerst bedient werden muss.
Weitere Kredite auf eine Hypothek zweiten Ranges bis zu weiteren 20 % bis 40 % des Immobilienwertes können bei entsprechenden finanziellen Verhältnissen oder Vermietung des Objektes gewährt werden. Am Sichersten ist die Finanzierung natürlich, wenn Sie ausreichend Eigenkapital besitzen.
Bei der Ausarbeitung der Zins- und Tilgungspläne sollten Sie Ihre monatlichen Lebenshaltungskosten und finanziellen Belastungen sowie die Entwicklung Ihrer Einkommensverhältnisse berücksichtigen.

8.5. Der Notar

Der Kauf von Immobilien, der gleichzeitig zusammen mit dem Erwerb von Grundstücken oder Grundstücksteilen verknüpft ist, muss laut § 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) durch einen notariellen Kaufvertrag beurkundet werden.
Der Kaufvertrag, der vom Notar ausgearbeitet wird, klärt den Käufer über die Eintragungen im Grundbuch auf und prüft die Eigentumsverhältnisse. Dies sind beispielsweise Belastungen der Immobilie durch eine Grundschuld oder Rechte Dritter wie Geh- und Fahrrechte oder Vorkaufsrechte.
Der Notar erläutert Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag. Er ist verpflichtet, den schwächeren Vertragspartner vor Nachteilen zu schützen und beide Parteien zu belehren. Nach der Belehrung wird dann der Vertrag von beiden Vertragspartnern unterschrieben. Der Notar unterschreibt den Vertrag zur Beurkundung ebenfalls.

8.6. Das Grundbuchamt

Nach Abschluss des Kaufvertrages wird dieser u.a. dem Grundbuchamt übergeben. Es trägt dann in das betreffende Grundbuch eine sog. "Auflassungsvormerkung" ein. Die Auflassungsvormerkung ist ein Sicherungstitel und eine Art Reservierung für den Käufer. Erst wenn der Käufer die Abschrift der Auflassungsvormerkung erhalten hat, wird der Kaufpreis fällig. Nach Zahlung des Kaufpreises kann der Käufer beim Notariat die Auflassung beantragen. Die Auflassung ist der Eintrag der Käufers als Eigentümer in das Grundbuch. Erst jetzt ist das Eigentum rechtlich übertragen worden.
Dies ist auch möglich, wenn der Verkäufer mittlerweile in Konkurs gegangen ist.

8.7. Der Handwerker

Bei Arbeiten an Bauwerken oder bei individuellem Einbau von Gegenständen in ein Haus kann man die Verdingungsordnung für Bauleistungen (VOB) dem Vertrag zugrunde legen. Die VOB dient als Basis für die Ausgestaltung von Bauverträgen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Dies sichert eine gerechte Abwägung der beiderseitigen Interessen zu. Wird einem Vertrag über Bauleistungen nicht die VOB zugrunde gelegt, so gilt das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch). Zu beachten ist u. a. auch das AGB-Gesetz, in dem Regelungen über die allgemeinen Geschäftsbedingungen getroffen sind.
Über Details wird Sie Ihr Architekt ober Bauträger informieren.

Schwarzarbeit

Wer Bauarbeiten von Schwarzarbeitern durchführen lässt, kann grundsätzlich keinerlei Ansprüche auf Gewährleistung stellen. Eventuell bestehende Verträge werden wegen Gesetzesverstoß nichtig. Erleidet ein Schwarzarbeiter einen Arbeitsunfall, so ist der Auftraggeber allein verpflichtet, für die Arzt- und Krankenhauskosten aufzukommen. Schließlich droht ihm noch eine Geldstrafe bis zu 25.564,59 €, wenn nachgewiesen werden kann, dass er sich durch Schwarzarbeit in erheblichem Umfang wirtschaftliche Vorteile verschafft hat.
Um jedes unnötige Risiko bei der Auftragsvergabe zu vermeiden, sollte sich der Bauherr in Zweifelsfällen die Handwerkskarte zeigen lassen oder bei der zuständigen Handwerkskammer nach der Eintragung in die Handwerksrolle fragen. Dort werden auch alle weiteren Fragen zum Thema Schwarzarbeit beantwortet.

Kontakt

Amt für Stadtentwicklung

Winkelstraße 9
78056 Villingen-Schwenningen

Tel.: 07720 / 82-2821
Fax: 07720 / 82-2837
E-Mail: ste@villingen-schwenningen.de

Amtsleiter:
Henning Keune

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