Villingen-Schwenningen

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6. Baurechtliche Verfahren

Das Bauordnungsrecht 

Allgemein

Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das Bauordnungsrecht nicht bundesweit einheitlich, sondern nach individuellem Landesrecht geregelt. 

In Baden-Württemberg ist dies die Landesbauordnung für Baden-Württemberg (LBO) in der Fassung vom 10.11.2009. Das Bauordnungsrecht hat die Vermeidung von Gefahren zum Inhalt, die bei der Errichtung und dem Betrieb baulicher Anlagen entstehen können. Das Bauordnungsrecht, das sich aus dem Polizeirecht ableitet, stellt vor allem an die Standsicherheit, die Verkehrssicherheit und an den Brandschutz von baulichen Anlagen besondere Anforderungen. Es ist in den Bauordnungen der Länder sowie in den Sonderbauverordnungen abschließend geregelt. 

Der Staat als Baurechtsbehörde bedient sich ausschließlich der Vorschriften, die zum öffentlichen Baurecht gehören. Private Rechtsbeziehungen, etwa zwischen dem Bauherren und dem Grundstückseigentümer oder den Nachbarn, werden in der Regel nicht in die behördlichen Entscheidungen einbezogen. 

Demzufolge ist eine Baugenehmigung immer dann zu erteilen, wenn einem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Nach den Bauordnungen der Länder ergeht sie unbeschadet privater Rechte Dritter. 

Ergänzend zur LBO wurden Verordnungen zur detaillierten Regelung des Bauordnungsrechts erlassen.  

6.1. Die baurechtlichen Verfahren 

Genehmigungspflicht,

Genehmigungsfreiheit 

Genehmigungspflichtige Vorhaben (§ 49 LBO):

Grundsätzlich bedürfen die Errichtung und der Abbruch baulicher Anlagen einer Baugenehmigung, soweit nichts anderes bestimmt ist. 

6.2. Verfahrensfreie Bauvorhaben (§ 50 LBO) 

Die Genehmigungsfreiheit für verfahrensfreie Vorhaben nach § 50 LBO entbindet sie nicht von der Verpflichtung zur Einhaltung der Anforderung, die durch öffentlich-rechtliche Vorschriften gestellt werden und lassen die Eingriffsbefugnisse der Baurechtsbehörde unberührt.

In § 50 LBO ist abschließend festgelegt, welche Bauvorhaben verfahrensfrei sind, also keiner Baugenehmigung bedürfen. 

Es ist Ihnen als Bauherrn aber unbedingt zu raten, sich über die Genehmigungsfreiheit oder die Genehmigungspflicht eines geplanten Bauvorhabens bereits im Vorfeld der Planung und Ausführung zu informieren. Die Entscheidungen trifft die zuständige untere Baurechtsbehörde. Instandhaltungsarbeiten sind verfahrensfrei. 

6.3. Bauvorbescheid (§ 57 LBO) 

Das Vorbescheidsverfahren dient überwiegend dazu, abzuklären, ob ein Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist.

Der Antrag auf Bauvorbescheid ist nur zweckmäßig, wenn die Klärung einzelner bauplanungsrechtlicher oder anderer städtebaulicher Vorgaben für die Realisierung des Vorhabens von grundsätzlicher Bedeutung ist, so dass zunächst ein Baugenehmigungsverfahren zu riskant wäre. 

Als Anwendungsfälle sind insbesondere zu nennen die Klärung der

  • grundsätzlichen Bebaubarkeit eines Grundstückes
  • zulässigen Art und Maß der baulichen Nutzung
  • Möglichkeit einer Ausnahme oder Befreiung

Die Voranfrage mit den Bauvorlagen ist bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Diese erteilt nach Prüfung der Unterlagen einen Vorbescheid, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. 

Der Bauvorbescheid erzeugt eine Bindungswirkung. Er bietet somit dem Bauherrn hinsichtlich seiner weiteren Planung eine verlässliche Grundlage. Die Bindungswirkung beträgt 3 Jahre. Sie gilt auch, wenn sich die Rechtslage innerhalb dieser Zeit verändert hat. 

6.4. Kenntnisgabeverfahren (§ 51 LBO) 

Der Absatz 1 dieser Vorschrift führt die Bauvorhaben auf, auf die das Kenntnisgabeverfahren anwendbar ist, das sind

  1. Wohngebäude,
  2. sonstige Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3, ausgenommen Gaststätten
  3. sonstige baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind,
  4. Nebengebäuden und Nebenanlagen zu Bauvorhaben nach den Nummer 1 bis 3

ausgenommen Sonderbauten, soweit die Vorhaben nicht bereits nach § 50 verfahrensfrei sind und die Voraussetzungen des Abs. 2 vorliegen. 

Der Absatz 2 regelt die Voraussetzungen, unter denen dieses Verfahren durchgeführt werden kann. Danach müssen die obigen Vorhaben liegen

  1. innerhalb des Geltungsbereiches eines Baubauungsplanes im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB, der nach dem 29. Juni 1961 rechtsverbindlich geworden ist, oder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans im Sinne der §§ 12, 30 Abs. 2 BauGB und
  2. außerhalb des Geltungsbereiches einer Veränderungssperre im Sinne des § 14 BauGB.  

Für den Abbruch von baulichen Anlagen und Einrichtungen wird das Kenntnisgabeverfahren durchgeführt, soweit sie nicht verfahrensfrei sind. 

Die Baurechtsbehörde prüft die ihr vorgelegten Bauvorlagen nicht. Dessen ungeachtet müssen diese Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Verantwortlich dafür ist der von Ihnen beauftragte Planverfasser.  

Über Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen entscheidet die Baurechtsbehörde auf besonderen Antrag.  Der Bauherr kann beantragen, dass für die obigen Vorhaben ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird. Sprich: er kann selbst frei entscheiden, ob er – obwohl ein Kenntnisgabeverfahren möglich wäre – dennoch das Baugenehmigungsverfahren bevorzugt. Dies kann sinnvoll sein, wenn der Bauherr mehr Rechtssicherheit haben möchte, also sein Vorhaben eingehend von der Baurechtsbehörde geprüft und genehmigt haben möchte. 

Der Bauherr sollte mit seinem Planer die Vor- und Nachteile des Kenntnisgabeverfahrens genau besprechen und dann seine Entscheidung fällen. Denn unter Umständen werden die geringeren Verwaltungsgebühren für ein Kenntnisgabeverfahren wieder wettgemacht, weil im Kenntnisgabeverfahren der Lageplan von einem Vermessungsingenieur erstellt werden muss, der wiederum ein Honorar verlangt. Vom zeitlichen Ablauf her können beide Verfahren als identisch angesehen werden. Leichte Vorteile liegen beim Kenntnisgabeverfahren, wenn keine Befreiungen notwendig sind, und der Bauherr die  Angrenzerunterschriften dem Antrag beilegt. 

6.5. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren (§ 52 LBO) 

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren kann bei Bauvorhaben nach § 51 Abs. 1 LBO durchgeführt werden.

Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren prüft die Baurechtsbehörde

  1. die Übereinstimmung mit den Vorschriften über die Zulässigkeit der baulichen Anlagen nach den §§ 29 bis 38 BauGB,
  2. die Übereinstimmung mit den §§ 5 bis 7 LBO,
  3. andere öffentlich-rechtliche Vorschriften,

 a)   soweit in diesen Anforderungen an eine Baugenehmigung gestellt werden oder

 b)   soweit es sich um ein Vorhaben im Außenbereich handelt, im Umfang des § 58 Abs. 1 Satz 2 LBO.

Auch soweit eine Prüfung nicht vorgesehen ist, müssen Bauvorhaben im vereinfachten Verfahren den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Über Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen von Vorschriften nach diesem Gesetz oder auf Grund dieses Gesetzes, die nach Absatz 2 nicht geprüft werden, entscheidet die Baurechtsbehörde auf besonderen Antrag im Rahmen des vereinfachten Baugenehmigungsverfahrens. 

6.6. Baugenehmigungsverfahren (§ 58 LBO) 

Normales Baugenehmigungsverfahren

(Regelverfahren) 

Ist eine Baumaßnahme weder den verfahrensfreien Bauvorhaben noch den Bauvorhaben, für die ein Kenntnisgabeverfahren durchgeführt wird, zuzuordnen, prüft die Baurechtsbehörde die Antragsunterlagen auf Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften uneingeschränkt. Im „normalen“ Baugenehmigungsverfahren gibt es also keinen Bereich, der von der Prüfung ausgenommen bleibt. 

Die im Bauantrag enthaltene Konzentrationswirkung verpflichtet die Baurechtsbehörde, alle für das Bauvorhaben sonst erforderlichen Genehmigungen usw. nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuholen und mit der Baugenehmigung auszuhändigen. 

Die Baugenehmigung gilt auch für und gegen den Rechtsnachfolger des Bauherrn. 

6.7. Bauantrag 

Die Baurechtsbehörde entscheidet in allen bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren nur auf schriftlichen Antrag des Bauherrn (Bauantrag). Alle für die Durchführung des Baugenehmigungsverfahrens oder des Kenntnisgabeverfahrens erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) und Anträge auf Abweichungen, Ausnahmen oder Befreiungen sind bei der Gemeinde einzureichen. Bei genehmigungspflichtigen  Vorhaben ist zusammen mit den Bauvorlagen der schriftliche Antrag auf Baugenehmigung (Bauantrag) einzureichen. 

Die Anzahl der einzureichenden Ausfertigungen richtet sich nach der Art des Vorhabens und des Verfahrens.

Auf der Grundlage der Bauvorlagenverordnung sind für einen Wohnhausneubau im Regelfall mindestens folgende Unterlagen erforderlich: (Checkliste) 

  • Lageplan, nicht kleiner als 1:500 erstellt auf der Grundlage der Flurkarte und einer örtlichen Aufnahme des tatsächlichen Bestandes
  • Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit Darstellung der Grundrisse, Schnitte und Ansichten mit entsprechender  Vermassung
  • Baubeschreibung mit Beschaffenheit und Lage des Baugrundstückes, Beschreibung der baulichen Anlage
    • Berechnung
      • der bebauten Fläche
      • der Geschossflächenzahl
      • der Grundflächenzahl
      • der Rohbau- und Gesamtbaukosten
      • des umbauten Raumes
      • Standsicherheitsnachweis und andere bautechnische Nachweise (Wärme- und Schallschutz)
      • Darstellung der Grundstücksentwässerung 

Der Bauherr und der Entwurfsverfasser haben den Bauantrag, der Entwurfsverfasser die Bauvorlagen zu unterschreiben. 

6.8. Fristen im Genehmigungsverfahren (§ 54 LBO) 

Die Baurechtsbehörde hat innerhalb von zehn Arbeitstagen nach Eingang den Bauantrag und die Bauvorlagen auf Vollständigkeit zu überprüfen. Sind sie unvollständig oder weisen sie sonstige erhebliche Mängel auf, hat die Baurechtsbehörde dem Bauherrn unverzüglich mitzueilen, welche Ergänzungen erforderlich sind und dass ohne Behebung der Mängel innerhalb der dem Bauherrn gesetzten, angemessenen Frist der Bauantrag zurückgewiesen werden kann. 

Über den Bauantrag hat die Baurechtsbehörde zu entscheiden

  1. innerhalb von zwei Monaten,
  2. im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren, bei Abweichungen, Ausnahmen und Befreiungen (§§ 51 Abs. 5 und 56 Abs. 6 LBO) und Bauvorbescheid innerhalb eines Monats

Diese Fristen beginnen, sobald die vollständigen Bauvorlagen und alle für die Entscheidung notwendigen Stellungnahmen und Mitwirkungen vorliegen. Eine Verlängerung der Fristen ist nur ausnahmsweise bis zu einem Monat möglich. 

6.9. Nachbarbeteiligung (§ 55 LBO) 

Das Nachbarschaftsverhältnis ist eine auf Dauer angelegte Beziehung, die sorgfältig gepflegt werden will. Sie sind aufeinander angewiesen. Unter zerstritte­nen Nachbarn gibt es viele Möglichkeiten, sich das Leben schwer zu machen.

Ärger mit den Nachbarn kann ein Bau­projekt verzögern oder auch verteuern, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt. Dies kann vor allen der Fall sein, wenn umstrit­ten ist, ob die Baugenehmigung mit dem öffentlichen Baurecht in Einklang steht, denn als Betroffener kann der Nachbar eine Baugenehmigung anfechten. 

Durch die Regelung in § 212 a des Baugesetzbuchs hat ein Nachbarwider­spruch gegen ein genehmigtes Vorhaben keine aufschiebende Wirkung mehr. Allerdings hat der Nachbar die Möglichkeit, bei der Baugenehmigungsbehörde oder beim Ver­waltungsgericht die aufschiebende Wir­kung des Widerspruches zu beantragen. Damit es erst gar nicht soweit kommt, sollte der Nachbar rechtzeitig über die Bau­pläne informiert werden. 

In der obigen Vorschrift ist daher geregelt worden, dass die Gemeinde die Eigentümer angrenzender Grundstücke (Angrenzer) innerhalb von fünf Arbeitstagen ab dem Eingang der vollständigen Bauvorlagen von dem Bauvorhaben benachrichtigt. Die Benachrichtigung ist nicht erforderlich bei Angrenzern, die eine schriftliche Zustimmungserklärung abgegeben oder die Bauvorlagen unterschrieben haben oder durch das Vorhaben offensichtlich nicht berührt werden. 

Die Gemeinde kann auch sonstige Eigentümer benachbarter Grundstücke (sonstige Nachbarn), deren öffentlich-rechtlich geschützte nachbarliche Belange berührt sein können, innerhalb der genannten Frist benachrichtigen. 

Einwendungen sind innerhalb von vier Wochen nach Zustellung der Benachrichtigung vorzubringen. Die vom Bauantrag durch Zustellung benachrichtigten Angrenzer und sonstigen Nachbarn werden mit allen Einwendungen ausgeschlossen, die im Rahmen der Beteiligung nicht fristgemäß geltend gemacht worden sind und sich auf von der Baurechtsbehörde zu prüfende öffentlich-rechtliche Vorschriften beziehen (materielle Präklusion). 

Bei Vorhaben im Kenntnisgabeverfahren können Bedenken innerhalb von zwei Wochen nach Zugang der Benachrichtigung bei der Gemeinde vorgebracht werden. 

6.10. Baugenehmigungsgebühren 

Aufgrund des Gesetzes zur Neuregelung des Gebührenrechts (vom 14.12.2004) werden die  Baugenehmigungsgebühren auf der Basis einer kommunalen Satzung festgesetzt. Grundlage für die jeweilige Gebührenfestsetzung sind die individuellen Baukosten. Bei der Ermittlung der Baukosten wird von den Kosten nach der DIN 276 Kostengruppe 300 und 400 (Ausgabe Juni 1993) ausgegangen. 

Nach der Verwaltungsgebührenordnung der Stadt Villingen-Schwenningen betragen die Baugenehmigungsgebühren 6 ‰ der Baukosten. Für angeordnete Abnahmen fallen nochmals 1 ‰ der Baukosten an Gebühren an. 

Gebührenpflichtig sind auch die materielle Ablehnung und die Rücknahme eines Bauantrages. 

6.11. Geltungsdauer der Genehmigung  (§ 62 LBO) 

Die Baugenehmigung und die Teilbaugenehmigung erlöschen, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung mit der Bauausführung begonnen oder wenn sie nach diesem Zeitraum ein Jahr unterbrochen worden ist. Die Geltungsdauer kann auf schriftlichen Antrag jeweils bis zu drei Jahren verlängert werden. 

6.12. Baulast und Baulastenverzeichnis (§§ 71 und 72 LBO) 

Die Erteilung einer Baugenehmigung setzt voraus, dass ein Bauvorhaben den Anforderungen des öffentlichen Baurechts entspricht. Um in bestimmten Fällen rechtliche Hindernisse einer Bebauung zu beseitigen, kann eine so genannte Baulast im Baulasten­verzeichnis eingetragen wer­den. Ein Grundstückseigentümer -in der Regel der Nachbar- verpflichtet sich in einem festgelegten Umfang zum Verzicht seiner Eigentumsbefugnisse, mithin übernimmt er eine Verpflichtung des Bauherrn. Die wesentlichsten Baulastenarten sind Baulasten zur Sicherung

  • der Übernahme eines Grenzabstandes auf ein Nachbargrundstück (Abstandsbaulast)
  • der Zusammengehörigkeit mehrerer Grundstücke zu einem Baugrundstück (Bildung einer wirtschaftlichen Einheit)
  • der Benutzbarkeit einer privaten Verkehrsfläche (Zuwegungsbaulast).

Die häufigste Art der Baulast ist die Abstandsbaulast. Hält Ihr Bauvorhaben den vorgeschriebenen Abstand zur Grenze des Baugrundstücks nicht ein, darf ein benachbartes Grundstück für die Bemessung des Grenzabstandes bis zu einer gedachten Grenze zugerechnet werden.

Der Nachbar gewährleistet durch die Erklärung einer Baulast, dass bauliche Anlagen auf seinem Grundstück den erforderlichen Abstand von der fiktiven Baulastgrenze einhalten. Eine reale Grenzveränderung findet nicht statt, lediglich wird eine für beide Seiten verbindliche fiktive Grenze für die Bemessung der Abstandsflächen festgelegt.

Die Baulast wird durch eine schriftliche oder zur Niederschrift abgegebene Erklärung aller Grundstückseigentü­mer gegenüber der Baurechtsbehörde bewirkt (§ 71 LBO). Bei bestehendem Erbbaurecht haben die Eigentümer und der Erbbauberechtigte die Verpflichtungserklärung abzugeben. Die Unterschrift der Erklärenden muss entweder von einem Notar öffentlich beglaubigt, vor der Baurechtsbehörde oder vor der Gemeindebehörde geleistet bzw. anerkannt werden. Der Baulastenbegünstigte erhält nach erfolgter Eintragung  im Baulastenverzeichnis einen Gebührenbescheid.

Mit der Eintragung in ein Baulastenverzeichnis (§ 72 LBO) – das von der Gemeinde geführt wird -  wird die Baulast wirksam und gilt auch gegenüber den Rechts­nachfolgern der Erklärenden. Daher empfiehlt sich auch vor dem Kauf eines Grundstückes eine Anfrage nach bestehenden Baulasten.

6.13. Bauen ohne Baugenehmigung 

Wer ein genehmigungspflichtiges Vorhaben ohne Genehmi­gung errichtet, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einem Bußgeld geahndet werden kann (§ 75 LBO). Ein nachträgliches Genehmigungsverfahren wird erforderlich. Wenn sich her­ausstellt, dass eine nachträgliche Genehmigung nicht erteilt werden kann, droht die Beseitigung des errichteten Bau­werkes.

6.14. Formulare

Formulare für baurechtliche Vorhaben

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kontakt

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Winkelstraße 9
78056 Villingen-Schwenningen

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