Villingen-Schwenningen

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3. Das Baugrundstück

3.1. Auswahl eines Grundstückes

Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit

Bauinteressenten sollten sich zunächst einmal bei der Genehmigungsbehörde (Amt für Stadtentwicklung) erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Voraussetzungen und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden kann. Ein Grundstück ist bebaubar, wenn

  • das Vorhaben im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die Erschließung gesichert ist oder
  • es zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, sich in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, das Ortsbild nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist.
Grundstücksmarkt

Die Beschaffung eines geeigneten Grundstückes erfolgt dann normalerweise auf dem freien Markt über Zeitungsannoncen oder Immobilienmakler. Anfragen bei Ihrer Gemeinde und gemeinnützigen Institutionen können ebenso zum Ziel führen.

3.2. Grundstückserwerb

Im Normalfall wird das Grundstück gekauft. Über den Zeitpunkt der Zahlung des Kaufpreises werden im Kaufvertrag entsprechende Vereinbarungen getroffen. Daneben gibt es aber noch andere "Kaufformen". Die Nutzung im Wege des Erbbaurechts ist eine mögliche Form. Es ist ein grundbuchgesichertes Recht (meistens auf 99 Jahre) zur baulichen Nutzung eines fremden Grundstücks. An den Eigentümer muss eine Pacht (die sog. Erbpacht) entrichtet werden. Eine weitere Alternative bietet der Grundstückskauf auf Rentenbasis.

3.3. Grundstückswerte

Bewegt sich der Grundstückspreis in einem für Sie vertretbaren Rahmen? Um hierüber einen Anhaltspunkt zu erlangen, haben Sie die Möglichkeit, aus der Kaufpreissammlung entsprechende Auskünfte zu erhalten. Diese Kaufpreissammlung wird bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Stadt geführt. Diese Angaben sind ein erster guter Anhaltswert über die Höhe des Grundstückspreises. Der Wert entspricht jedoch nicht unbedingt dem tatsächlichen Kaufpreis. Letztendlich ist der Preis auf dem Markt frei vereinbar. Falls hier ein höherer Preis verlangt wird, liegt es an Ihnen zu entscheiden, ob Ihnen das Grundstück so viel "wert" ist.
Aus Erfahrung kann gesagt werden, dass die sogenannten Baulückengrundstücke in attraktiver Lage erheblich mehr kosten.

3.4. Grundstücksnebenkosten

Zu dem Grundstückspreis kommen noch Nebenkosten in erheblicher Höhe hinzu.
Dies sind im Einzelnen:

3.4.1. Notar- und Grundbuchkosten

Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen zwischen 1,0 % und 1,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie lediglich ein Grundstück, so werden die Kosten hiervon berechnet. Kaufen Sie ein bereits bestehendes Objekt oder schließen Sie einen Vertrag mit einem Bauträger über die Immobilie ab, werden die Gebühren von der im Vertrag genannten Summe berechnet.

3.4.2. Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbssteuer wird ebenfalls vom Kaufpreis berechnet. Das Finanzamt erhebt einen Betrag in Höhe von 5 % der im Vertrag vereinbarten Summe.
Die Grunderwerbssteuer wird, wenn das Gebäude gleichzeitig mit dem Grundstück erworben wird, vom Grundstücks- und Gebäudewert erhoben.
In diesem Fall sind die Bauherren im Vorteil, die lediglich das Grundstück erwerben und anschließend das Gebäude in eigener Regie erstellen. Sie müssen lediglich die Steuern, die sich vom Grundstückswert errechnen, entrichten.

3.4.3. Vermessungen

Zerlegung, Bildung von Flurstücken
Wenn Form und Größe des Bauplatzes noch bestimmt werden müssen, fallen Vermessungsgebühren an, die sich nach dem Bodenwert ( Verkehrswert je Quadratmeter) und der Flurstücksgröße richten.
In der Gebühr ist die erstmalige Vermessung und Abmarkung der neuen Flurstücksgrenzen enthalten.

Bauvermessung
Bei den meisten Bauvorhaben müssen vermessungstechnische Lage- und Höhenpläne erstellt werden, welche die Situation im Planungsbereich einschließlich der Einarbeitung der Katasterinformation beinhalten.
Zur Übertragung der geometrischen Planvorgaben in die Örtlichkeit erfolgt die Absteckung des Bauvorhabens mit Höhenangabe vor Beginn der Erdarbeiten bzw. vor dem Betonieren der Fundamente.
Die Entgelte sind in der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) festgelegt und richten sich im wesentlichen nach den Herstellungskosten des Objekts oder nach dem Zeitaufwand.

Grenzfeststellung
Falls z.B. durch Baumaßnahmen abgemarkte Grenzpunkte zerstört werden bzw. herausfallen, erfolgt eine Wiederherstellung der Flurstücksgrenzen. Die anfallenden Gebühren richten sich nach der Anzahl der herzustellenden Grenzpunkte und dem Bodenwert.

Gebäudeaufnahme
Nach der Fertigstellung des Bauwerks ist die Gebäudeaufnahme für das Liegenschaftskataster auf Antrag des Eigentümers oder von Amts wegen durchzuführen.
In Einzelfällen erfolgt die Gebäudeaufnahme und damit die Rechnungsstellung nicht unmittelbar nach der Fertigstellung des Bauwerks sondern aus.arbeitsorganisatorischen Gründen erheblich später.
Dem Bürger entsteht dadurch kein finanzieller Nachteil, weil sich die anfallenden Vermessungsgebühren nach den Herstellungskosten des Gebäudes, bezogen auf den Zeitpunkt der Fertigstellung, richten.

3.4.4. Anliegerbeiträge und Kostenerstattung

Erschließungsbeitrag
Liegt das Grundstück in einem Baugebiet, für das die Stadt die öffentlichen Straßen, Gehwege, Plätze und Grünflächen erstellt hat, so wird sie diese Kosten von den "Nutznießern" wieder zurückholen. Der Erschließungsbeitrag richtet sich nach den tatsächlich entstehenden Kosten und ist vom Grundstückseigentümer zu tragen.
Aufgrund von gesetzlichen Vorgaben und der Rechtsprechung erhebt die Stadt bis zu 90% der beitragsfähigen Kosten. Lediglich im Falle einer Übertragung der Erstellung und Abrechnung der Erschließung auf einen privaten Träger ist es möglich, alle Kosten auf die Grundstückseigentümer umzulegen. Das Stadtbauamt, Abteilung Verwaltung, informiert Sie gerne über eventuelle Erschließungsbeitragspflichten und erläutert Ihnen die Berechnungsweise. Vielleicht kann es Ihnen bereits Beträge nennen.

Ausgleichsmaßnahmen
Durch Festsetzungen im Bebauungsplan sind die bei der Entwicklung von neuen Baugebieten verursachten Eingriffe in die Natur und Landschaft auszugleichen. Hierzu können die Baugrundstücke mit Maßnahmen belastet werden und/oder es sind Maßnahmen auf besonders ausgewiesenen Flächen festgesetzt worden.
Die Kosten für die Umsetzung der Ausgleichsmaßnahmen sind auf die Grundstücke im Baugebiet, die Eingriffe verursachen, zu verteilen.

Abwasserbeitrag
Der Abwasserbeitrag ist ein ähnlicher Beitrag wie der Erschließungsbeitrag. Er wird zur Finanzierung der Herstellung der öffentlichen Abwasseranlagen (Schmutz- und Regenwasserkanäle) erhoben.
Aufgrund der gesetzlichen Vorgaben wird der Abwasserbeitrag mit einem einheitlichen Beitragssatz erhoben. Zur Zeit liegt er bei 1,6 E pro m2 Grundstücks- und Geschossfläche.
Auch in diesem Fall gibt Ihnen das Stadtbauamt, Abt. Verwaltung, gerne weitere Auskünfte.

Umlagen für die Hauptwasser-, Hauptgas- und Hauptstromleitungen sowie deren Hausanschlusskosten
Mit dieser Umlage werden die Kosten der Erstellung der Hauptleitungen und Hausanschlüsse für Gas, Strom und Wasser finanziert. Diese Leitungen liegen in der Regel in den Straßen, von wo aus die einzelnen Hausanschlüsse abgehen.
Auch in diesem Fall geben Ihnen die zuständigen Energieversorgungsunternehmen gerne weitere Auskünfte. In den meisten Fällen werden es die Stadtwerke Villingen-Schwenningen sein.

Erstattung von Kanalhausanschlusskosten
Die Grundstücksanschlüsse gehören ab dem Anschluss an die Hauptleitung nicht mehr zur öffentlichen Kanalisation. In Neubaugebieten werden die Anschlussleitungen im Zuge der Kanalbaumaßnahme mitverlegt. Die hierfür anfallenden Kosten sind dann vom jeweiligen Grundstückseigentümer zu erstatten.

3.4.5. Sonstige Nebenkosten

Beim Grundstückskauf können weitere Nebenkosten Ihren Geldbeutel belasten. Haben Sie ein Haus über einen Makler erworben, fällt für ihn eine Provision an.

Kontakt

Amt für Stadtentwicklung

Winkelstraße 9
78056 Villingen-Schwenningen

Tel.: 07720 / 82-2821
Fax: 07720 / 82-2837
E-Mail: ste@villingen-schwenningen.de

Amtsleiter:
Henning Keune

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